什么是小產權房屋

通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

小產權房的類型

1、集體建設土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。

2、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農村的集體經濟組織成員居住，非集體經濟組織成員不能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產權房產生的原因

1、城市房價過高

中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。

2、擦邊球的空間

根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。

3、農地制度不合理

小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小產權房在土地性質為集體所有，或違法占用耕地建設，并公開向社會出售的那部分房屋。“小產權房”的供應對象為本集體內的居民，國家政策絕對是不允許將它作為“商品房”對外出售的。

小產權房的缺點

1、缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

2、質量難保證

房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產權房一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善

小產權房不能保證社區內的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。

5、遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。

小產權房能貸款嗎

小產權房屋因為不能上市交易，所以不能辦理銀行貸款，所以，小產權房購買者只能在民間的擔保公司辦理抵押貸款或者個人借貸。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。