商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業的價值首先是體現在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力的商業地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進車就可以了。

2、商業地產項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業企業的形象展示，更滿足了商業對于“易達性”的要求。

3、商業地產項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示。

4、我們講商業地產的植樹原理，首先就是立地選項。如果地選錯了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋果是活不了的。北方的地適合種蘋果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業地產和住宅的區別，首先是對地理位置的要求不一樣。

二、目標顧客不一樣

住宅的目標顧客通常會根據自身的項目定位，鎖定一定的目標客層，例如小資階層、白領階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標顧客，而商業地產的目標顧客則相對固定。通常來講，商業地產的目標顧客第一類就是一般的經營戶，第二類是商業的投資者。經營戶又可以細分很多種，例如主力經營戶，即我們通常所說的主力店，還包括品牌商和一些配套商戶，比如說做餐飲、娛樂的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對商業物業、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標顧客對物業功能和配套的要求則很單一。

三、功能和用途不一樣

住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業則有太多的功能。例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，功能都是不一樣的。即使是購物功能，又可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業店等。

四、消費環節不一樣

住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經過裝修就可以居住，可以使用了。而商業地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進入了終端消費，而商業地產則是開端，銷售只是商業經營的開始。假設花20萬買了一個住宅，那再花點錢裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業地產呢？用20萬買個商鋪，裝修還要花多少錢？進貨還要花多少錢？風險費用金需要多少錢？整個運營費需要多少錢？買得起商鋪就一定能經營得起來嗎？這和住宅是完全不一樣的。開發商賣住宅的時候，來的都是客，只要有鈔票可以。賣商業地產呢？不但要有投資能力，還要有經營能力，如果投資了商鋪今后活不了，那開發商也是活不好的。所以，商業地產和住宅地產的消費環節是不一樣的，不能用住宅的思維模式來解決商業地產的問題。

五、對物業的要求不一樣

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細致的要求，任何一個方面都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達到2.8—3米就可以了。所以，對物業的要求不同也是商業地產與住宅地產的區別之一。

六、產品的設計不一樣

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。例如，電影院的產品設計主要考慮層高、柱距和消防等問題，而餐飲店的設計對物業硬件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風等問題。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性質住宅辦理按揭時間是到交付的時候，而70年產權住宅則是到房屋結頂時候就開始辦理按揭。

2、商業性質即40年產權房以后如果拆遷的話，獲得的賠償金會比70年產權住宅性質房屋獲得的賠償金要高。

3、商業性質房屋可自住，也可注冊營業執照當辦公房用。

4、商業性質的房屋一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現。

5、商業性質房屋拆遷時間短，換房時間能優先。

6、商業性質房屋均為單身貴族，企業白領，整體人群素質要高。

7、商業性質房屋對第二次換大面積住房無影響，仍能享受第一套按揭利率。

8、商業性質的土地在商鋪結構配比上要比住宅的商業配比合理很多，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資匯報率的必然會高上去。

9、商業規模形式，周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。物業管理會更加的規范和到位。

10、商業性質的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不會很大，因此總價低，適合投資，也適合過渡。

二、缺點

1、40年的稱為商業用地，并且大多數樓盤水電收費和物業費是按商業標準征收，很貴，并且基本沒有天然氣。

2、商業地產辦理按揭貸款要求首付五成、貸款期限最長10年，貸款利率還要相應的上浮。

3、商業地產無法落戶，無法滿足部分投資客要求。

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