商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。

優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

3、內部收益率法

房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）＝內部收益率。

上述公式以按揭為例。未考慮付息、未考慮中介費支出。累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。

優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。

不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

4、簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投資商業地產可坐享其資產升值帶來的收益，日常生活、工作不受影響。炒股、買基金得天天盯著，時時留心，生怕下跌，既勞神又費力。漲了還好，一旦被套牢，牽連全家，讓人身心俱疲，雞飛蛋打。而房子都能看得見摸得著，是實實在在的東西，何況商業地產還能帶來雙重收益，每年可收房租且房租遠遠高于銀行利息，而且隨著租金的上漲，商業地產也在不斷增值。

2、越老越值錢

二手住宅房在出售的時候會比同地段的新住宅房便宜，因為二手房存在折舊的因素。而商業地產就不是這樣的了，一般的成熟商圈需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商業地產的租金就會逐年增長，商業地產就會越來越值錢，所以商業地產就不存在二手房需要折舊的說法。再加上二手房市場以住宅房為主，二手商業地產非常少，因為已經是成熟的商業地產了，很少有人舍得拿出來賣，所以商業地產是越老越值錢。

3、穩定性高

商業地產使用壽命在幾十年以上，買商業地產，不僅不掉價，還會更值錢，對于商業地產這種價值較高的固定資產，人們往往傾向于買漲不買落，別看買商業地產一出手就是幾十萬塊錢，而錢并沒有消失，只不過由鈔票轉化為固定資產，在需要用錢的時候，每年有豐厚的租金進賬或者把商業地產一賣，錢就回來了。買商業地產的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內心希望在購房之后，房價繼續上漲。