商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

國民經濟主要技術經濟指標。 政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等。

一、市場調研概況

調研時間、地點區域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論。

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較；

2、國民經濟主要技術經濟指標；

3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發展狀況：GDP指數、人口分布、產業結構等。

2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結論 ： 消費群體對商場業態構成、消費品要求、地段要求、消費心態、對商場規劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等

2、專題研究 專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同類型物業的比較論證

2、項目業態探討與可持續發展論證

3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證

4、項目的商業價值及租金價值風險性論證

5、項目設計標準及經營管理水平的論證

二、商場管理制度制訂

1、招商處管理制度

2、商場經營管理制度的擬訂

3、商場裝修及設施安裝管理制度

4、商場各部室經理及分區主任崗位職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場各級管理人員的選聘

2、商場經營管理培訓資料

四、商場管理

1、制定商場經營管理目標及計劃

2、制定商場管理標準

3、客戶資料分析

4、各項資料及文件建檔

第六部分 項目標識系統

品牌是21新世紀房地產市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時代，沒有VI識別系統的企業或樓盤，就如同沒有國旗的國家。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸，空間限定及方格制圖法

3、中文標準字體（簡稱、全稱）

4、英文標準字體（簡稱、全稱）

5、中英文標準字體制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔助圖形

10、標志標準字體使用規范、廣告語應用規范

二、基本要素組合系統

1、標志與簡稱的組合

2、標志與簡稱的特殊組合

3、中文簡稱與英文簡稱的組合

4、標志與全稱的組合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售樓人員、保安人員、管理人員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識別標志

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象墻（圍墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌、燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志英文簡稱組合

5、標準顏色、輔助顏色