商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

1.傳統商鋪

商業地產最開始的雛形就是服務于人們日常生活的發廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態的商業地產，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發展基礎，現在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情于傳統商鋪，但其規模一般較小、抗風險能力低。

2.專業市場

隨著社會經濟的不斷發展，人們已經不滿足于基本的溫飽型消費了，專業市場也就應運而生。專業市場是市場細分的產物，它以某類產品品種齊全的優勢，牢牢占領了商業市場一隅。這種市場現一般偏居城市四周，對區域的要求性不是很高，但非常強調“集群效應”，有規模就有人氣，有人氣也就有了商氣。

3.城市中心綜合商業市場

城市中心綜合商業市場基本上位于城市中心傳統商圈，厚重的商業氛圍、消費者的消費習慣保證了這種商業市場永遠站在商業地產的前端，是一個城市商業發展的“晴雨表”。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復制性成為了決定性因素，它是消費者消費習慣場所，這就保證了其超強的購買指數。

4.社區商業中心

以社區超市、大型購物中心等為代表的社區商業中心滿足了人們的就近消費需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。

5.休閑度假商業

新型休閑度假商業產業，最大限度地放松了人們緊張的神經，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業地產模式風生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩定，注定了這種商業地產模式還待時間檢驗，穩定的客戶群體直接關系到了它的成敗。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。

商業地產融資策劃

商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入，籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。

商業地產建筑策劃

商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建筑策劃意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。

商業地產技術策劃

建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。

1、確立目標

招商策劃是招商過程的第一步，策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。

2、廣泛搜集各方面資料

招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來說，顯得尤為重要。從一定程度上來說，招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。

3、制訂各類招商方案

制訂方案是招商策劃的一個重要程序，因為方案的優劣直接影響招商策劃后幾個程序的進行，直接關系到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環節。

4、比較選擇各類方案

各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環節。如果方案選擇得好，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績；如果方案選擇不當，就會影響效果。

5、方案的實施

方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來，實施的方案是在各類招商方案中經過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商業的價值首先是體現在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力的商業地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進車就可以了；

2、商業地產項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業企業的形象展示，更滿足了商業對于“易達性”的要求；

3、商業地產項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；

目標顧客

住宅的目標顧客通常會根據自身的項目定位，鎖定一定的目標客層，例如小資階層、白領階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標顧客，而商業地產的目標顧客則相對固定。通常來講，商業地產的目標顧客第一類就是一般的經營戶，第二類是商業的投資者。

功能、用途

住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業則有太多的功能。例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，功能都是不一樣的。

消費環節

住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經過裝修就可以居住，可以使用了。而商業地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進入了終端消費，而商業地產則是開端，銷售只是商業經營的開始。

對物業的要求

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一個方面都有可能影響商業地產項目的生存。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】