一、物流地產(chǎn)商是做什么的

物流地產(chǎn)是根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，而且采用本地與全球的專業(yè)技能開(kāi)發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。

物流地產(chǎn)商則是提供物流地產(chǎn)相關(guān)的設(shè)計(jì)、建造和物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，它的本質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不過(guò)物流地產(chǎn)商不僅提供現(xiàn)代化的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，更為物流的整個(gè)價(jià)值鏈提供服務(wù)。

二、物流地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式有哪些

物流地產(chǎn)作為專業(yè)化的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)性物流設(shè)施載體，對(duì)于提高客戶企業(yè)的物流運(yùn)作效率至關(guān)重要，物流地產(chǎn)商對(duì)物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主要有五種模式：

1、物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式

物流企業(yè)是物流企業(yè)主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng)模式的主體，物流企業(yè)按物流市場(chǎng)需求，結(jié)合自身物流業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，由物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物流設(shè)施的投資建設(shè)。

具體活動(dòng)主要有規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)等，物流地產(chǎn)設(shè)施的擁有權(quán)屬物流企業(yè)所有，項(xiàng)目建成后，部分留作自用，以滿足自身發(fā)展需要，其余部分則轉(zhuǎn)租給其他企業(yè)。

該模式的優(yōu)點(diǎn)在于由于物流企業(yè)比較熟悉客戶所需的物業(yè)管理服務(wù)和物流設(shè)施，可能會(huì)使得物業(yè)的折舊費(fèi)用享受到政府稅收減免的優(yōu)惠，從而在很大程度上節(jié)省租金，降低稅費(fèi)；

缺點(diǎn)在于物流企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的初期，由于為客戶單獨(dú)提供優(yōu)質(zhì)且高效的定制化物流設(shè)施的設(shè)計(jì)、建設(shè)與咨詢服務(wù)的難度較大，資金方面的管理水平及專業(yè)能力較差，存在很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本増加，管理效率較低。

2、物流地產(chǎn)商主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式

物流地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求，購(gòu)買、改造既有的物流設(shè)施，或按客戶要求進(jìn)行選址、拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)并完成相關(guān)物流設(shè)施，產(chǎn)業(yè)企業(yè)自行決定自用還是出租給客戶，并通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供資助建設(shè)的物流設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)，該模式在物流倉(cāng)庫(kù)等場(chǎng)景下應(yīng)用廣泛。

投資收益的來(lái)源主要由地產(chǎn)增值、物業(yè)費(fèi)、物流設(shè)施設(shè)備租金、物流設(shè)施相關(guān)的咨詢服務(wù)等，該模式的優(yōu)勢(shì)是可以有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力、房地產(chǎn)運(yùn)作能力以及物流設(shè)施設(shè)計(jì)能力，在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行資金管理，降低物流成本，有效幫助客戶將大額資金投入在核心業(yè)務(wù)，不給企業(yè)帶來(lái)資金壓力，提高物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

不足之處是相對(duì)于較小規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，因物流設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高，設(shè)備先進(jìn)，可能會(huì)有過(guò)高的租金成本。

3、物流商與地產(chǎn)商、電商合作型運(yùn)營(yíng)模式

由地產(chǎn)商、物流商通過(guò)簽署合作協(xié)議等，共同出資設(shè)立物流地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，并合作經(jīng)營(yíng)。

該模式既能展示地產(chǎn)商拿地、建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，也可以發(fā)揮物流商在物流效率及運(yùn)營(yíng)管理方面的優(yōu)點(diǎn)，根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求提供物流設(shè)施的租賃、咨詢、物業(yè)管理等服務(wù)，再根據(jù)協(xié)議約定進(jìn)行項(xiàng)目收益分配與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。

該模式的優(yōu)點(diǎn)在于地產(chǎn)建設(shè)中的各種風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)，地產(chǎn)商可以發(fā)揮地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，而物流企業(yè)可以發(fā)擴(kuò)物流企業(yè)在設(shè)施選址、物流網(wǎng)絡(luò)、物流運(yùn)營(yíng)、物流服務(wù)等方面優(yōu)勢(shì)，雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)合作共臝；

而不足在于可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)、利益分配和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等問(wèn)題，如何更好解決雙方在合作過(guò)程中是否有利益矛盾是重點(diǎn)。

4、第三方牽頭型運(yùn)營(yíng)模式

由第三方牽頭，作為地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的橋梁，并進(jìn)行物流商與地產(chǎn)商的資源整合，開(kāi)展合作型的經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)審查房地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的實(shí)力、資格等，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合。

建成后的物業(yè)由第三方負(fù)責(zé)招商、管理工作，同時(shí)第三方也要身纏開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收益，且由第三方按協(xié)議約定進(jìn)行分配，第三方一般為政府或中介組織。

該模式的優(yōu)點(diǎn)在于擁有獨(dú)立第三方進(jìn)行審查，從而源頭解決了雙方的信用風(fēng)險(xiǎn)、避免后期在該處可能產(chǎn)生的矛盾；而缺點(diǎn)在于，該模式對(duì)第三方要求較高，需要高行業(yè)自律性。

5、基金型運(yùn)營(yíng)模式

該模式與傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式不同之處在于引入了基金公司，基金公司由物流地產(chǎn)企業(yè)與其他投資者共同成立。物流地產(chǎn)企業(yè)將其持有的物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給基金，再通過(guò)基金公司這個(gè)渠道發(fā)行的基金持有物流資產(chǎn)，由物流地產(chǎn)商控制物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)為基金控制物流資產(chǎn)。主要的業(yè)務(wù)為：物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)、基金管理業(yè)務(wù)。

金融優(yōu)勢(shì)是該模式的亮點(diǎn)。開(kāi)發(fā)拿地、基礎(chǔ)建設(shè)、物流設(shè)施的配備，都對(duì)于資金有大量需求，基金公司可以通過(guò)自身優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，降低資金使用成本，間接為客戶降低物流費(fèi)用，解決了傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式下資金占用時(shí)間長(zhǎng)，投資回報(bào)期長(zhǎng)，融資壓力高等問(wèn)題。

缺點(diǎn)在于前期建設(shè)以及后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，都可能出現(xiàn)因不熟悉客戶而失去客戶信任的情況。

三、不同物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式比較分析

物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的選擇與企業(yè)是否能夠快速發(fā)展息息相關(guān)，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一就是合適的運(yùn)營(yíng)模式，不同的運(yùn)營(yíng)模式各有各的優(yōu)點(diǎn)，下面為大家比較分析一下：

1、從資金占用角度來(lái)看，基金運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)最優(yōu)，資金使用成本低，資金壓力小，其余模式均占用大量流動(dòng)資金，可能會(huì)因此而導(dǎo)致原本運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)消失，且基金模式下，公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為出色。

2、從對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理工作的能力要求來(lái)看，需要合作的運(yùn)營(yíng)模式對(duì)于管理能力的要求高，即物流商與地產(chǎn)商、電商合作的模式需要花費(fèi)更多的精力在于管理工作方面，因?yàn)閷儆诤献鞣绞?，可能?huì)存在信息不對(duì)稱，溝通成本較大，道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

3、其余模式下，各方發(fā)揮自身專業(yè)能力優(yōu)勢(shì)即可，合作相關(guān)的管理工作相對(duì)較少，對(duì)合作相關(guān)的工作強(qiáng)度要求相對(duì)較低。

4、從專業(yè)能力發(fā)揮的角度來(lái)看，除第三方牽頭型運(yùn)營(yíng)模式外，其余模式均可使得自身專業(yè)能力正常發(fā)揮甚至超長(zhǎng)發(fā)揮。在第三方牽頭型運(yùn)營(yíng)模式下，特別是由各地政府牽頭進(jìn)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，再委托專門經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作的物流園區(qū)，普遍不能發(fā)揮物流中心的專業(yè)職能。因?yàn)樵谠撃Ｊ较拢饕峭ㄟ^(guò)為入駐企業(yè)提供服務(wù)而取得收益，與物流業(yè)務(wù)的拓展無(wú)關(guān)，若后期想要投資其他項(xiàng)目，可能會(huì)因不夠?qū)I(yè)而使得投入打了水漂。