一、房地產信托投資基金是什么

房地產信托投資基金是通過將個人和機構投資者的資金匯集起來，投資于能夠產生穩定現金流收益的地產資產或相關有價證券的金融產品。

該產品由特定的資產管理公司管理，專門的基金托管機構托管；在發行后一般選擇在證券市場上掛牌交易，買賣方式與股票相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多元化投資，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行組合投資，在有效降低風險的同時，通過將出租不動產所產生的收入以分紅的方式分配給投資者，從而使其獲取長期穩定的投資收益。

二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基金均為股權型。

此外，房地產信托投資基金還有其他劃分方式。根據組織結構，房地產信托投資基金可劃分為公司型和契約型；根據募集和上市方式，可劃分為公開募集上市交易、公開募集非上市交易和私募三種；根據經營管理方式，可劃分為內部管理和外部管理兩種；根據經營期限，可劃分為有明確期限及無明確期限兩種；根據發行后能否贖回，可劃分為開放型和封閉型。

三、房地產信托投資基金的優點

近幾年，房地產信托投資基金越發地受到廣大投資者青睞，歸納其優點，可總結如下：

1.使房地產投資小額化、動產化、簡單化。由于房地產投資涉及資金較大，多數投資者難以進行大宗房地產投資。而房地產信托投資基金是以收益憑證方式募集大眾資金從事大資金量、多樣化的房地產投資，使投資者對房地產的投資轉化為對有價證券的投資，降低了投資門檻和操作難度。特別是對于中小投資者而言，可因此進入原本因資金門檻較高，而較難涉足的非住宅類房地產投資領域。

2.具有較高的流動性。房地產信托投資基金是以證券化方式來體現房地產的價值，證券發行后，一般會在證券市場上掛牌交易，這將大大提高產品的流動性和變現能力。

3.產品收益和分紅相對穩定，同時又具有一定的成長性。房地產信托投資基金產品以租金收入為主，而且一般都規定收入的主要部分(90%以上)用于分紅，因此相對于其他金融產品，REIT的收益和分紅都比較穩定。同時房地產信托投資基金又具有一定的成長性，這主要表現在兩個方面，一是隨著社會經濟發展物業租金收入提高，二是持有物業的公允價值增加。

4.與股票、債券相關度較低，加入投資組合可有效分散風險。房地產信托投資基金的收益/風險特性介于股票和債券之間，但與這兩者的相關度均不高。故而，許多投資者將房地產信托投資基金視為股票、債券、現金以外的第四類資產。

5.抵御通貨膨脹。一方面，房地產信托投資基金持有的地產資產在通貨膨脹時會隨之增值；另一方面，房地產信托投資基金的主要收入來源——地產租金收入也會在物價上升的同時有所提高，進而增加對投資者的分紅。所以說，房地產信托投資基金不失為一個抵御通貨膨脹的投資工具。

6.監控嚴格、信息透明。由于房地產信托投資基金的監管和信息披露標準大致參照上市公司標準，因此是一個比較安全的產品。相對于房地產開發公司來說，房地產信托投資基金的透明度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然，房地產信托投資基金是一個很有魅力的投資產品，但對于一些在投資該產品時可能遇到的風險也有必要加以了解，它們主要包括：

1.整體經濟風險。在全球和地方性的經濟低迷甚至衰退的環境下，房產的租金水平一般會下降，同時空置率和租金違約率也會有所增加，這些將會對房地產信托投資基金的收益產生影響。

2.房地產周期性風險。房地產為一周期性資產，以房地產為標的所衍生的有價證券可能也會隨之出現周期性的價格波動。

3.政策性風險。當相關法律、稅務制度、會計制度等改變時，可能會影響房地產信托投資基金的負債比例及所持地產資產的估值等。此外，地方性的建設規劃調整也將直接影響房地產信托投資基金所持地產資產的價值。

4.利率變動引起的價格波動風險。房地產信托投資基金和債券的利差會影響投資者介入房地產信托投資基金的意愿，然而證券市場多空和利率高低，一般而言只影響房地產信托投資基金的短期表現。長期來看，房地產信托投資基金的價格還是取決于標的資產的質量和盈利能力。

5.管理人的信用風險。投資者通過房地產信托投資基金投資地產資產，而并非直接擁有地產資產，因此缺乏對該資產的主動權及經營權，尤其是當資產管理人經營不善或牟利他人時，投資者無法直接干預制止，只能通過拋售離場的方式結束投資。