法拍房，全稱法院拍賣房產(chǎn)，指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。一般來說，當(dāng)房主無力償還銀行按揭貸款或無法還債時(shí)，而被債權(quán)人走司法程序請求法院拍賣，將名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)抵債。此外，被司法拍賣的房子也屬于法拍房。法拍房一般都會以低于市場價(jià)的價(jià)格出售，購房者是可以購買的。
1、價(jià)格區(qū)別：法拍房價(jià)格低原因是掛網(wǎng)拍賣時(shí)間一般都是半年或一年以后，而在這期間房產(chǎn)均有所上漲。二手房均是由業(yè)主放盤，與市場價(jià)同等。
2、安全問題：法拍房到了法院執(zhí)行階段才拍賣，產(chǎn)權(quán)信息已經(jīng)相當(dāng)清楚，相對安全可靠。二手房交易風(fēng)險(xiǎn)較大。
3、手續(xù)周期區(qū)別：法拍房五個工作日就可審批下來。二手房貸款審批時(shí)間長。
1、購房政策區(qū)別：法拍房不用等時(shí)間就能購買，所以可以提前購買享受房屋升值，房價(jià)上漲的紅利，享受學(xué)區(qū)等優(yōu)勢。
2、購房價(jià)格區(qū)別：商品房一般都是明碼標(biāo)價(jià)，接近市場價(jià)來購買的，撿漏很難。法拍房因?yàn)槭且揽扛偱模云鹋膬r(jià)經(jīng)常會比市場評估價(jià)低，運(yùn)氣好的話可以撿漏。
3、按揭貸款不同：法拍房和商品房都可以申請按揭貸款，并且貸款比例也差不多。但商品房的按揭貸款經(jīng)常需要較長時(shí)間才能辦理完成。
4、過戶流程不同：商品房要過戶，需要雙方共同辦理，如果其中一方有問題，就可能過不了戶。而法拍房因?yàn)樽吡怂痉ㄍ緩剑灰獛戏ㄔ撼鼍叩挠行臅涂梢灾苯拥蕉悇?wù)或房管機(jī)構(gòu)辦理過戶手續(xù)，原業(yè)主完全可以不參與。
房價(jià)較低。既然是拍賣，那起拍價(jià)一般是低于了市場價(jià)，基本上是在市場價(jià)的70%-80%之間。
法拍房只能全款一次性付清，而且要求付款時(shí)間短。容易產(chǎn)生債務(wù)糾紛，有的房子存在其他債權(quán)人，被抵押或者一房多賣的情況。
法拍房可以在淘寶法拍，京東法拍等網(wǎng)站上查看相關(guān)的房源信息。
解封房產(chǎn)：從淘寶找到法院的聯(lián)系方式，聯(lián)系好法院，并從淘寶下載拍賣成功的相關(guān)文件，帶著文件直接找到法院，要求解封房產(chǎn)。一般繳納房產(chǎn)完全款之后，就可以去法院辦理解封手續(xù)了。
房產(chǎn)解押：拍賣房一般是抵押在民間或者是機(jī)構(gòu)，因?yàn)橛馄冢艜环ㄔ翰榉獾摹Ｒ虼耍鉀Q好查封之后，還要跑到相應(yīng)的房管局，檔案局，不動產(chǎn)權(quán)管理局等解押房產(chǎn)。
繳納稅費(fèi)：法拍房跟二手房買賣一樣，需要繳納契稅，營業(yè)稅，個人所得稅等相關(guān)稅費(fèi)。因此，要查清楚房產(chǎn)之前的交易信息及原房主房屋信息。
過戶：繳納完各種稅費(fèi)之后，并根據(jù)所有的文件（拍賣成功文件、法院解封文件、稅費(fèi)繳納憑證等）辦理過戶手續(xù)。
正常的法拍房房一般只有契稅和個稅。
契稅：首套房90平方以下1%，90平方以上140平方以下1.5%，140平方以上2%，二套房2%，三套房及三套以上3%。
個稅：無論幾套房個稅都是3%。
法拍房是不能貸款的，不僅需要全款支付，還有一定的時(shí)間限制，法拍房的房款必須要在競拍成功之后的15天內(nèi)全部交給法院，若沒有按照規(guī)定時(shí)間支付房款的話就會構(gòu)成了違約，不僅需要支付一定的違約金，而且還會面臨房子被收回拍賣、征信記錄不良等風(fēng)險(xiǎn)。
1、調(diào)查房屋原業(yè)主的身份背景
被抵押或者沒收房屋的，大多是因?yàn)閭鶆?wù)人無法履行到期債務(wù)，導(dǎo)致被債權(quán)人起訴、查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，很多一部分是由于投資失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就后患無窮了。
2、實(shí)地看房，租賃及被占有的房子要當(dāng)心
法拍房想看房可沒那么方便，不去實(shí)地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)，而法院對房子的瑕疵是不擔(dān)責(zé)的。去看看，也能了解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被占有的情況。
在法律上買賣不破租賃，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權(quán)利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很復(fù)雜，成本也特別高。
3、房產(chǎn)的屬性要查清
不管購買什么類型的房屋都要查清房產(chǎn)的屬性，法拍房也例外。房產(chǎn)的屬性主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒有辦理過不動產(chǎn)證、稅費(fèi)繳納有沒有拖欠等。這里需要說明的是，法院拍賣財(cái)產(chǎn)時(shí)報(bào)出的拍賣價(jià)，通常只是“裸價(jià)”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔(dān)一些隱性費(fèi)用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也需競拍人一并承擔(dān)的。
4、明確過戶流程
如果以上四點(diǎn)都沒有問題，并最終通過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要盡快辦理過戶手續(xù)了，那法院拍賣的房子怎么過戶？
（1）購房者首先要確認(rèn)法院是否解除了該房產(chǎn)的查封。
（2）準(zhǔn)備好相關(guān)材料，用書面方式寄給有關(guān)部門。
（3）如果是當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶；可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證。
