法拍房有哪些坑？首先是房屋質量，司法拍房看房與普通二手房完全不同，二手房是業主自愿出售，為了早點賣出房子會配合看房，法拍房截然相反，業主（債務人）主觀上是不愿意出售的，所以大部分業主都不會配合看房，即使成功看房，一般的法拍房是意向購買人集中看房，看房時間并不長，如果未仔細查看，在入住法拍房后可能會發現一定的質量問題或其他未發現的瑕疵，比如房屋破損、房屋漏水等情形，此類情況均屬于買受人需要自己“填坑”的范疇。因為一旦競拍人作出競買決定，就表明已競拍人是完全了解并接受該房屋的現狀的，包括房屋一切可能存在的問題，這時候法院對房子的瑕疵不擔責，所以要謹慎決定競拍。

法拍房十大風險中清場困難極為常見，不是所有的“法拍房”都已經騰退清場完畢、空房交付的，有的是被執行人下落不明房子沒有騰空、有的是存在合法有效的租賃關系承租人還在繼續使用、有的是因被執行人與其他債權人產生抵債糾紛、與其他家庭成員產生繼承贍養糾紛等，被他人占有使用的，即便房屋順利過戶，騰退房屋也是一大麻煩，如果遇上“流氓”原業主，基本就是秀才遇到兵。所以，如果你在某拍賣平臺看好這一套房源的時候，切記要做好房源盡調，查一查現在這一套房子的現狀，是否有人在租住，能否清空房子。前期的摸底工作要扎實，盡量減少后期清場遇到種種阻礙問題。

法拍房有哪些風險需要注意？過戶風險一定要特別注意，戶口過戶屬于當地公安局的業務，法院無權管轄，雖然只要是通過正規平臺程序成功拍下的法拍房，解封、解押后過戶是基本不會有障礙的，但是根據真實發生過的例子：市政配套用房、歷史保護建筑、不完整產權、連體房屋、軍產房、公房等，這些類型的法拍房在房地產交易中心辦理過戶時都會遇到不小的波折，有的甚至過不了戶辦不了房產證。像這樣的房子，小編建議不要參拍，不僅耗費大量時間，其金錢成本也無法預估。大家應該在競拍前進行專業盡調，盡調時需注意：房屋權屬狀況，特別是土地性質，當地不動產交易中心或有關部門的交易規則，并評估原業主的配合意愿。

過戶風險連帶的還有學區房糾紛，對于“法拍房”，法院只負責房屋產權過戶，但不負責買受人落戶，至于原業主是否占用了戶口、學位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。如果戶口和自己長期的居住地不在同一個地方，那可能在后續遇到一些麻煩的事情，若是法拍房未交付、存在多個產權共有人、前業主惡意不遷出甚至前業主根本沒有取得產權證這些情況，就可能會出現戶口無法遷移過來的可能，也就是不能落戶在這里，而且如果你剛好看中的是學區房，原業主已經占了學位，那買了也是白搭，所以在競拍之前應該考慮到這種風險，如果一定要競拍，也要做好相應的準備。

法拍房有什么套路最讓人頭疼？長期租賃坑首當其沖，居住權風險已經成為法拍房的關鍵風險之一，有些原業主為了防止房子被拍賣出去，會把房子低價租出去，并惡意把租賃合同簽很長，比如10年以上的長租約，因為根據“買賣不破租賃”，即租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續有效，即使你已經拿到房產證了，你還是無法入住該房，對于真實存在長短租約，可以通過協商解決的方式同租客進行溝通，達到交房的目的，但是在解決這個過程中，需要付出些成本（支付違約金，尋找備用房等）。

貸款難題是法拍房避坑指南中一定要注意的一項，司法拍賣一般只接受商業貸款，無法使用公積金貸款，但具體還是可以和銀行溝通，法拍房沒有首付概念，先交保證金，再按照拍賣結果，確定尾款，再將尾款按法院要求在指定時間前打入公告里的法院賬戶就行。所以競拍之前要一定要考慮到自己的經濟狀況，對于經濟狀況不是很好的購房者來說，最后不要盲目跟拍，雖然可以悔拍，但悔拍的代價并不輕，因為如果未提前預審貸款資格，尾款超時支付，根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第二十四條，法院會沒收保證金（起拍價5%-20%）并追責差價。

法拍房的過戶稅費堪稱黑洞，司法拍賣房產稅費和二手房一樣，通常包括：個稅、契稅、增值稅、印花稅。其中契稅和印花稅是買方稅，增值稅和個稅是賣方稅。在實際操作中，一般賣方稅也是由買方承擔的，但也不絕對。所以在拍賣前要注意看公告里是否有寫明，稅費全部由買家承擔。若原房主為企業或持有時間短，可能需繳納高額增值稅（最高達50%）。例如，公司名下的房產過戶，稅費可能比住宅高出數十萬。造成高額稅費的，無外乎這幾種情況：多次過戶、權利人差異、權利來源、土地性質、房屋性質等。而這些信息，必須需要經過盡職調查才能看到，未盡調就開始參拍的做法在法拍房交易行業里是大忌。

高額的稅費其實還不算法拍房陷阱，因為至少是在明面上，額外支出的大坑曾是最讓人無語的，一般針對通過司法拍賣購房的最終支出費用，可以用以下公式來表達：最終支付費用=拍賣成交價+稅費（3%的個稅，契稅和增值稅）+拍賣傭金（3%-5%）+融資成本（2%-3%）+其他關于該房屋被執行人所欠費用（所欠物業、水電等費用），購房者切勿只看到“拍賣成交價”而忽略“最終支付費用"，欠費黑洞有時讓人咋舌，有車位強制綁定購買、裝修家具強制綁定購買、面積差異等，實際與公告有差異的情況，不去實地勘測、調研，根本發現不了。更甚者，直到審稅繳稅被拒批，才被發現這些潛在因素。

司法拍賣房產的來源一般分為銀行貸款、民間借貸、國家沒收、無主財產。這其中牽扯到的原房主身份各有不同，有風險的身份雖不常見，但是一旦出現就會很麻煩。主要分為四類：兇殺/自殺等惡性案件、黃賭毒、民間高利貸涉黑以及周邊無法預知隱患，例如原房主和鄰里的舊矛盾等，就算順利過戶、順利交付，住著也不安心。最好的辦法就是對被執行人的案件進行了解，但法院對被執行人的隱私也是保護的，那么我們只能通過實地看樣的過程中，同物業、保安、鄰里側面了解情況，如果是簡單的民事經濟糾紛案件，那么就是可控的，但是如果是非常惡劣的刑事案件，那么小編建議大家放棄參拍這套房產。

法官業務出錯、擔保公司業務出錯、房地產交易中心業務出錯等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時間成本等，心里煩躁不說還無可奈何。外地法官業務不熟悉，寫錯協助執行書抬頭，導致交易中心和稅務機關不配合過戶，或者執行法官工作疏忽，裁定書和協助執行書文字錯誤較多，導致無法過戶的事件屢見不鮮，提前同交易中心確認過戶的細節，然后在拿到拍賣成交確認書，裁定書，協助執行書前，將交易中心的要求告知執行法官。不過這是理想的情況，在實際操作中，大多數的情況是無法聯系到執行法官的，那么只能先拿到裁定后，實地檢查，同執行法官現場溝通解決了，這種時間成本無可避免。