一、產業地產開發風險有哪些

與房地產相比，產業地產的客戶群體更窄，客戶決策更謹慎，對產品與服務要求更高，因此，產業地產開發運營更為困難、復雜以及風險。那么產業地產開發風險有哪些呢？

產業地產開發的風險主要包括以下幾個方面：

1、政策風險：產業地產開發受到國家及地方政策的影響較大，包括產業政策、土地政策、稅收政策等。如果對政策的變化把握不準確，可能導致項目開發出現問題。

2、市場風險：市場需求的變化、競爭的加劇以及產業的發展趨勢，都可能影響到產業地產的開發和運營。

3、資金風險： 產業地產開發需要大量的資金投入，如果資金籌措出現問題，可能影響項目的進度和效益。

4、技術風險：產業地產開發涉及到許多復雜的技術問題，如建筑設計、施工、產業運營等，如果技術上處理不當，可能導致項目的失敗。

5、經營風險：產業地產的運營需要專業的管理團隊，如果管理不善，可能影響項目的收益。

6、法律風險：產業地產開發過程中可能涉及到許多法律問題，如土地使用權、合同履行等，如果處理不當，可能引發法律糾紛。

7、環境風險：產業地產開發可能對周邊環境產生影響，如噪音、污染等，如果環保措施不到位，可能引發社會問題。

8、合作風險：產業地產開發往往涉及到多個利益相關方，如果合作不當，可能影響項目的推進。

因此，在進行產業地產開發時，需要充分考慮各種風險因素，制定合理的風險應對策略，以確保項目的成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策層面，進入產業地產業務領域應首先解決開發模式問題。當前，產業地產主要有標準化開發、專業化開發和個性化開發三種開發模式。其中標準化開發以聯東U谷為代表，其研發了產業綜合體和總體綜合體兩類產品，在全國范圍內進行標準化復制；專業化開發以海憑國際、中汽零、中國電子信息集團等從制造領域轉型的產業地產開發商為代表，由于該類開發商對產業領域比較了解，因此，在符合其要求的區域開發專業園區，如醫療器械產業園、汽車零部件產業園、電子信息產業園等；個性化開發是針對特定的地塊進行專業分析，從而確定該項目的產業、產品等方面，目前大部分產業地產項目均屬于個性化開發。

（2）戰略研判

產業地產拿地階段必須進行戰略研判，以便企業進行投資決策。戰略研判重點評估項目開發對地方經濟的價值，以及項目本身所創造的商業價值。在戰略研判的基礎上對項目進行概念包裝，提升項目戰略價值，可更好地向地方政府索取政策支持。“一帶一路、長江經濟帶、京津冀協同發展”三大戰略，對區域經濟發展帶來深遠影響。全國大交通格局變化，城市群發展和區域一體化，改變著城市功能定位，產業地產項目也需要在更大的地理經濟范圍中尋找新的機遇。

（3）商業模式

重點解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題，掙什么錢？掙誰的錢？如何掙錢？商業模式創新的關鍵在于，如何顛覆簡單的產品“租售”模式？產業地產的項目主體可充當開發商、投資商、服務商三重角色，盈利渠道也存在土地、物業、投資、服務、資本化等多種方式，項目主體應根據周邊競爭、自身資源等情況，合理定位自己的角色，明確盈利渠道，創新商業模式。

（4）產業定位

產業是產業地產的內容，也是產業地產的核心，經過多年的發展，產業地產的產業內容也經歷了由混雜到專業的過程，未來產業地產的競爭不僅僅是物業價格水平的競爭，更是基于特定產業鏈的專業化競爭。分析園區面臨的產業機遇（結構性產業機遇、改善性產業機遇、創新性產業機遇），判斷產業發展邏輯（成本驅動邏輯、市場驅動邏輯、投資驅動邏輯），明確產業體系對于產業地產的開發運營至關重要。

（5）產品定位

物業產品是產業地產的載體，也是回收投資、實現收益的標的。產品定位首先體現在如何選擇園區的產品線，標準廠房？高層辦公？獨棟總部？等等，產品選擇跟區域經濟、自身實力、周邊競爭等諸多因素有關，選擇什么樣的產品，意味著你將走什么樣的道路；產品定位其次體現在怎樣提供符合甚至超出用戶預期的產品。企業對產業物業的要求十分高，專業化、個性化強，不同的產業對物業的柱間距、消防、層高等要求可能差別很大，這就給園區開發產業物業提出了比較大的問題，產品設計一旦有偏差，租售都可能出現大問題。

（6）市場定位

重點解決客戶群體是誰？客戶群體在哪里？的問題。市場定位需要建立在大量的企業調研的基礎之上，是來自區域產品需求，來自本地產業升級，還是來自周邊產業外溢，要對各類潛在客群進行系統的分析。一般而言，一個產業地產項目70%的客戶群體均來自于本地或周邊區域，30%的客戶來自于外部區域。

（7）空間規劃

筆者建議也堅持將產業地產策劃與概念規劃結合起來做，將產品、公共平臺等載體落實到空間層面，制定產物結合的概念規劃方案，系統性的解決園區的土地利用、物業配比、指標體系、道路交通、綠化景觀燈一系列問題，一方面便于園區營銷宣傳，另一方面便于指導后期園區的開發建設。

（8）運營策略

從營銷推廣、產業招商、產業投資、服務體系、組織架構、配套政策等方面制定園區的運營策略，并制定近期的行動計劃。要研究新的客戶群體和服務需求，面對新的客群特征繪制產業地產的作戰地圖。服務模式創新的關鍵在于，如何找準入園企業的“痛點”投其所好？專業服務“讓位”市場服務主體，開放服務端口，吸納主體入園、能力入園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體”發展思路

即產業-物業綜合開發思路，變孤立的房產開發為綜合的產物協同開發。通過物業建設打造硬環境和硬載體，但必須要學會從產業這個核心層面賺到載體的錢，產業導入“人”，而“人”是物業真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務，將成為物業“盤活”的主體內容，當物業可以實現持續的收益，通過資產證券化便可以實現產物開發的更高階“盤活”。

（2）“招培一體”發展思路

變“被動招商引資”為“主動產業培育”，在傳統招商基礎上，通過產業基金、產業孵化服務、創投資源引入，建立產業孵化培育優勢，促進產業集聚發展，形成完整產業鏈條?！罢信嘁惑w”，雙向出擊，解決產業難題。

（3）“政策 資本 產業”三位一體思路

以產業為核心，尋求政策支持，尋求資本合作。首先向政府要政策和資源支持，降低園區開發運營和產業培育的成本。整合產業基金公司、投資管理公司等各種資源，以創投基金、產業投資基金、產業并購基金、技術并購基金等多種資本形式投資形成園區產業集聚。同時，通過服務體系、配套體系建設實現要素共享、規模效益，促進產業集聚發展，通過政策驅動—資本驅動—產業驅動推動園區走上良性發展軌道。