一、什么是商品房

所謂商品房就是指經政府有關部門批準，由房地產開發運營公司開發的，建成后用于商場出售出租的房子，包含住所、商業用房以及其他建筑物。

二、什么是回遷指標房

回遷房就是開發商征收土地時，補償給拆遷戶的房子。大家都知道深圳土地少，土地供應量逐漸緊張，這就迫使深圳不得不以城市更新的方式獲得大量的土地。這種舊改的方式，造就回遷指標房。這是深圳特殊時期、特殊條件下形成的產物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無完整的產權或只有回遷合同的回遷房一般是依據國家方針締造和出售的，在拆遷過程中拆遷戶會享受到一定程度的優惠方針，因此房價價格會變得便宜。而商品房受到市場的影響，之間的聯系非常大，價格也會隨之變高。

2、房子權利不同

符合銷售條件的商品可以隨時上市，也能在銀行做典當進行借款。而無完整產權或只有回遷合同的回遷房是無法滿足銷售條件上市，也無法進行典當借款，而且還存在部分小產權房子，不能享用商品房的權力。

3、買賣關系不同

商品房以購房者和開發商簽定的《商品房生意合同》為購買根據，一般房子價格在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎則是由拆遷單位和被拆遷人簽定的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

4、再次買賣難易不同

商品房能夠獲得房產證，可以進行二次出售，便利過戶。而受方針影響回遷房往往會受到政府規則的種種約束條件，例如：寓居滿必定年限、補齊土地出讓金等，因而再次買賣的難度較大。

在購買回遷房的時候一定檢查下是否符合上市條件，是否有房產證，一定要留意核驗該套房子的產權是否有問題而且仔細檢查房子的悉數細節，盡量去挑選一些有信用的大型中介公司進行咨詢，避免造成不必要的損失。

四、 回遷指標房有哪幾類

A類，業主有房產證：這種回遷指標房可以正常在交易所過戶更名，接受相關部門的認可和監督，對于購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是需要購房指標、價格高（跟市場商品房同價）。

B類，業主只有開發商的回遷安置補償協議，買賣的是回遷權（期房），而非真正的房屋過戶。

B類回遷指標房具體有兩種交易形式：

1、直接和業主簽訂協議，先付部分房款給到業主，約定在房產證出來后進行過戶，屆時付清剩余房款。這種交易不能貸款，需要名額，且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，有一定風險，且業主也不能保證什么時候能夠真正過戶，后續爭議隱患大，雖然有律師見證，但小編不建議入手。

2、交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這種交易很安全，但周期還是關鍵問題，周期合適、價格合適的項目非常少。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就屬于這一類，購買前買家要核查清楚以下幾個問題：

1、通過開發商發放的拆遷政策中對回遷指標房性質的說明或者去住房和城鄉建設委員會查詢確定回遷指標房的性質；

2、要求賣方提供回遷協議及其身份證明，并對回遷指標房的真實性進行核實（在村委、開發商以及測量部門三部門核實）；

3、明確該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷，不投資危房改造；

4、明確該回遷指標房所占用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷指標房的產權過戶手續時需由買受人補交土地出讓金；

以上情況都清楚了，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人愿意出售的回遷項目，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短，這么優質的投資項目就難了。所以好產品不是隨時都有的，抓緊時間先來了解，才能抓住機會。

業界最近推出了多個項目的回遷指標房。市場反響熱烈、購買熱情高漲，但由于房價太低，利潤太高，有一些投資者內心充滿疑慮，這時非常正常的反應。

五、回遷指標房交易安全嗎

房子交易百分百安全，回遷指標房在深圳是一個非常成熟的市場，內部有非常成熟、確定性的運作方式，是開發商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當然要和村民（業主）簽合同，第二要和開發商簽合同，第三要在開發商備案，第四在國土資源局備案。合理合法合規，受到國家層面的保護，安全性極高，國家信用背書。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確定是百分百的商品房，這種案例并不鮮見，早就普及整個深圳了，比如早期的崗廈村、田面村、蔡屋圍村、大沖村等不勝枚舉。這些村在拆遷之前，當時都有許多村民把自己的房子賣給外地人，如今，這些外地人當時買到的農民回遷指標房早已變成紅本商品房，身價倍增，個個賺得盆滿缽滿，充分享受到深圳城市更新二次再開發的紅利。

因此，業界才大力推薦。但請朋友們放心，凡是經過政府獲批拆遷舊改的、所有區域的回遷房最后在交樓時都會變成正規紅本商品房，這是常識問題，不必擔心。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆遷、建設、回遷是需要時間進度的，拿到房快的三年，如今普遍四到五年，有些村民手里有大量回遷房指標，但是目前缺錢、需要用到錢，缺錢用的人等的來嗎？很明顯，那是等不來的，所以手里回遷指標才拿出來賣，回籠資金也快，如果立馬能拿房，就不會拿出來賣了，這樣各位投資客戶又少了個投資渠道，懂的人自然懂，投資講究就是把握機會。

八、回遷指標房價格會不會很高

回遷指標房價格基本是周邊房價的6折左右，有些比商品房還貴，價格看回遷指標房投資的熱度、市場關注程度以及投資周期。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周期在3-5年左右，根據拆遷進展不同地方周期不同。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不限購，不限制名額。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬起~不上限，看購買面積和單價。區域不同價格也不同！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤不一定，收益高就需要精挑細選，有些地方的回遷指標房只是解決一個購房名額的問題，但有些地方的回遷指標房利潤就能達到一倍至兩倍，兩萬多的單價，而周邊的商品房是四萬多（關外）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每月每平方還會補償30-100元每平米的租金補償，還有裝修補償，搬遷費，積極簽約獎勵等等。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確定是住宅。這些在開發商提供的【拆遷安置補償協議】合同中都有明文規定，毫無爭議可言。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確定可以過戶到私人散戶買家的名下，不管你有無名額購買，不管你目前持有多少房產都能夠購買，而且不占用你現有的購房指標。具體過戶的流程是開發商與散戶買家簽署拆遷安置補償協議后，將會根據協議內的姓名、身份證號碼等資料向房管局備案。交房后，房管局會根據開發商提供的資料制作房產證，確定是紅本住宅商品房。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶型是根據自己需要的面積匹配，比如想買大三房則選100平米左右，屆時等戶型公開后再來挑選，如果沒有100平米的戶型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如106或95平米。根據合同的規定，實行多退少補原則。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目前不確定那個朝向與樓層，待交樓時與眾多的回遷戶進行統一選房，采取公開、公平、公正的抽簽形式進行，完全靠運氣，運氣好抽到朝南的則會比較值錢，至少比市場價會高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意見，城市更新舊改的回遷房就是這個游戲規則，你既然選擇了購買舊改回遷房就得接受。

十八、 回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。

其一，品牌保證，信心標志。你有聽說過佳兆業、華潤、恒大、星河、萬科等大品牌開發的房子存在過爛尾的現象嗎?市場從來都是一線品牌收購中小品牌的爛尾樓，不曾看見一線大品牌的房子爛尾被人收購。

其二，舊改回遷指標房開發商在對舊改房拆遷之前需要向當地政府打10%以上的保證金。不怕一萬，就怕萬一，萬一開發商中途出現了資金危機怎么辦，這時政府就會拿出開發商早期被監管的保證金進行輸血，確保回遷戶的房子優先建好，順利交樓。否則，回遷戶村民一鬧事，當官的日子就不好過了，維穩是一項政治任務。因此，在實力、品牌、保證金、政府監督等多項措施疊加下，開發商的舊改回遷指標房根本不存在爛尾的可能性。

十九、回遷指標房如果合同期內交不了樓怎么辦?

交樓一事確實不能保證百分百，即使去買市場上的新房，發展商也不能保證百分百交樓時間，要么延遲，要么提前，這是很正常的現象，這點務必理解。

但是，延遲交樓開發商的損失比我們更大，我們只是小投資，開發商才是大投資，試想，幾十個億投下去了，如果開發的時間周期拉長，那開發商的財務成本將陡然增加，要知道，任何開發商都需要快速銷售，快速回籠資金，減少財務壓力。另外，本地的回遷村民也會找開發商的麻煩，根本用不著我們這些小眾群體的投資客戶出頭，村民是占有回遷房數量的主體，他們比我們更急，會監督好開發商，再說，舊改房政府也占有一定的比例。因此，不論從開發商本身的利益出發，還是從回遷村民的利益出發，開發商都有迫切加快工期的需要，不可能為了我們區區幾十上百戶回遷房的投資客戶去拖延交樓時間。

要知道，開發商、村民、政府、我們四方是一條船上的命運共同體。