一、買辦公室好嗎

從企業未來發展來講，隨著公司規模的不斷擴大，辦公環境的需求也會隨著發生變化。如果租賃的話，公司一旦面臨擴大的需求就要面臨大規模搬遷的問題，然而頻繁的搬遷對于員工和客戶來說，都會產生不安全感和不穩定的因素，在相當程度上影響了企業品牌形象。

二、辦公室產權年限

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年。

（二）工業用地五十年。

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年。

（五）綜合或者其他用地五十年。

三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申請歸還出售方的銀行貸款。

2、領取抵押注銷文件。

3、辦理抵押注銷登記。

4、辦理退保手續。

5、出售方向規劃和土地管理局申請補繳土地出讓金及附相關資料。

6、房地產測繪管理辦公室出具分攤土地面積的查閱單。

7、對房屋所分攤的土地進行評估（評估費由政府承擔）。

8、出售方與規劃和土地管理簽署《上海市國有土地出讓合同》。

9、到出售方的開戶銀行憑《非稅收入一般繳款書（收據）》繳納土地出讓金。

10、到工商局開具《工商行政管理注冊號變化證明》（由于公司注冊號變化）。

11、申請并繳納契稅。

12、辦理房屋轉移登記申請，繳納每套房屋的交易手續費，取得二份收件收據。

13、取得產權證及剩余房屋的新產權證。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房地產買賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評估，出具評估報告。

16、將評估報告交不動產交易中心的核價公司審核。

17、向交易中心檔案室調取原購房合同及契稅單。

18、向開發商調取原購房發票。

19、出售方開具增值稅發票（若沒有開票資格，向所在稅務所申請）。

20、交易中心的稅務部門出具《土地增值稅納稅聯系單》。

21、由出售方所在地的稅務所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報表）。

22、納稅完畢后，稅務所當場出具《土地增值稅完稅聯系單》及稅收完稅證明。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5、65%，買受方繳納契稅3%，印花稅0、05%。

24、辦理房屋轉移登記申請，繳納交易手續費等，取得收件收據。

25、買受方憑收件收據領取不動產權證。

26、買受方憑產權證辦理抵押，獲得銀行流動資金貸款，并支付給出售方。

27、出售方交房給買受方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國家的產業、行業政策，不屬于高污染、高耗能的小企業。

2、企業在各家商業銀行信譽狀況良好，沒有不良信用記錄。

3、具有工商行政管理部門核準登記，且年檢合格的營業執照，持有人民銀行核發并正常年檢的貸款卡。

4、有必要的組織機構、經營管理制度和財務管理制度，有固定依據和經營場所，合法經營，產品有市場、有效益。

5、具備履行合同、償還債務的能力，還款意愿良好，無不良信用記錄，信貸資產風險分類為正常類或非財務因素影響的關注類。

6、企業經營者或實際控制人從業經歷在3年以上，素質良好、無不良個人信用記錄。

7、企業經營情況穩定，成立年限原則上在2年（含）以上，至少有一個及以上會計年度財務報告，且連續2年銷售收入增長、毛利潤為正值。

8、符合建立與小企業業務相關的行業信貸政策。

9、能遵守國家金融法規政策及銀行有關規定。

10、在申請行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

（二）企業貸款流程

1、借款人提出貸款申請，提交相關材料。

2、經審批同意的，借款人和擔保人與銀行簽訂借款合同和擔保合同。

3、銀行落實貸款條件后，按規定程序辦理放款手續，將貸款資金劃入借款人在銀行開立的賬戶。

4、借款人按期歸還貸款本息。

5、貸款結清，按規定辦理撤押手續。

企業貸款視企業具體經營情況而定。

貸款額度10-200萬貸款時間1-3年貸款利息月利率5厘左右。

貸款要求必須是注冊于中國的中小企業,且經營狀況良好,無不良信譽記錄。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里的區位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產資料”，商業辦公配套設施齊全，才能商機勃發，更具有投資或辦公價值。

2、設計、外觀

作為企業，辦公地點不僅僅是“生產價值”的場所，同時也承載著一個企業對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓，來提升企業的形象。所以，寫字樓的外觀設計、內部空間結構設計、走廊、大廳、衛生間、景觀區等設計是否有品位，采光通風、電梯的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企業的使用價值以及投資價值。

3、使用方便

對于實際使用的企業來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業才能在此長久發展，也會形成口碑，只有企業爭相進駐，投資者的收益才會最大化。

4、物業不可忽視

作為投資辦公產業，寫字間的增值、保值，離不開物業的管理與服務。物業管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛生清潔、空調供應、車位管理、電梯維護保養、整體服務形象等問題。這些環節有一個出現問題，都會影響辦公企業的體驗感受，試想沒有任何一個企業喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業檔次高的項目，以后有可能會產生較為穩定的收益。

5、軟性配套

除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應著重看信息化配置和智能化配置。通信網絡是辦公的基礎，而同時，隨著科技的發展，通風、采光、門禁、監控等最新智能產品與技術不斷涌現，智能化系統的應用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將最新的信息化、智能化系統引入到自身的產品中，方便企業辦公的同時，更節能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統的寫字間都是值得關注的。

6、自用型客戶比例

投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業公司檔次低，小業主過多，流動性大，不但會影響物業的管理水平，經濟水平不好時，小業主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。

7、投資比較

投資項目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業管理以及設計配套更完善，提升企業的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項目不斷涌現，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實力的企業，勢必導致租金也很難有所提升。

8、投資回報率

當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據此處寫字樓周邊的物業剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據自己的資金情況，來選擇投資項目。根據國際專業理財公司的計算原則，15年內收回投資總價表明該項目具有可投資價值。