一、物流地產三大核心模塊是什么
物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心可以分為三個模塊：開發、運營及金融工具：
1、地產開發
地產開發是物流地產業務的基礎環節，分為自建以及定制化兩種服務。自建服務，即由物流地產商自行開發建設標準化、通用型的物流設施，再將其出租給客戶使用，并提供物業管理服務，是物流地產最主要的運作模式。定制化服務，即物流地產商根據客戶的要求，為客戶選擇合適的地點，在設施規模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價比的物流設施與物業管理服務。
2、地產運營管理業務
地產運營管理業務負責將地產開發業務部門開發建成的物流地產出租給客戶使用，從而取得租賃收入。物流地產商往往會提供收購與回租服務，操作過程為：地產公司將客戶目前擁有的物流設施購買回來，將其設計規劃后，根據長期業務關系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續使用這些現代化物流設施。這種模式下，客戶（物流公司）可以削減對固定資產的投入，而將其主要精力投放在核心業務上，可提高資產回報率，降低負債率。
3、借助物流地產基金進行輕資產運作
借助物流地產基金進行輕資產運作是國際上的一貫模式，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，由物流地產商作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。區別于傳統物流地產依靠收取租金來收回投入，地產基金可將新建成的物業資產置入基金平臺，提前兌現開發的收益，加速了資金的回籠，實現了高周轉、高杠桿和高回報的輕資產運營模式。
二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么
物流地產領域熱鬧非凡，不過要想在競爭激烈的市場上存活下來，有核心競爭力是很重要的，總結起來，物流地產行業的三項核心競爭力是：
1、拿地能力
拿地能力包括兩方面，一是選址，即能不能拿到距離交通樞紐、發貨端（工業制造業聚集地）或是收貨端（消費品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套基礎設施、供水供電、土地外形等方面也需要標。
另一方面是要有合適的拿地成本以保證未來的收益率、適當的地方政策保證穩定經營。
2、運營管理團隊
現代物流地產設施服務的客戶，典型的如第三方物流服務、電商等企業，在配送速度、倉儲效率、貨物保管完好度方面要求較高，更重要的是，倉儲是這些類型企業壓縮成本的重要環節，故而對降本和增效需求強烈。
由于物流地產商通常與客戶深度合作，同時作為倉庫的出租方和運營方，因此物流地產運營團隊的能力就顯得至關重要。
3、融資成本與杠桿使用
物流地產是重資產的行業，初始階段的拿地與建設都將產生大規模的資本開支，需要盡可能低的融資成本與杠桿加持用于提升收益率并加速資金流轉速度。
